Hypotheek berekenen? Een onderwerp wat velen bezig houdt, maar wij helpen u hierbij. Onafhankelijk advies.

Advies bij het hypotheek berekenen en andere financiële producten kost altijd geld, als het gratis is of erg goedkoop lijkt te zijn, zitten de kosten meestal verwerkt in het product of de premie. Op zich is hier niets mis mee, immers u betaalt nu weinig of niets maar gespreid, dit kost uiteindelijk wel veel meer geld.

Eerder stoppen met werken, kan dat financieel? Kunnen de maandlasten van mijn hypotheek niet lager, en wat als ik werkloos word of mijn partner overlijdt?

Hypotheken, oudedagsvoorzieningen en andere financiële producten zijn vaak te complex om op eigen houtje af te sluiten, door het bos van fiscale regels zien we vooraf de gevolgen van de keuzes niet meer.

Hypotheek berekenen

Veel adviseurs geven u graag een financieel advies. Voor dat advies betaalt u hen. Zij verdienen niets aan het product dat u koopt: bijvoorbeeld een hypotheek, verzekeringen of lijfrente. Zij ontvangen geen provisie van de bank of verzekeraar die het product aanbiedt, per 1 januari 2013 is bij wet provisie over complexe producten verboden geworden.

Je eerste eigen huis kopen is heel wat gemakkelijker te vinden dan je eerste hypotheek. Elementaire kennis, handigheidjes, valkuilen lichten wij toe en geven wij antwoorden op veelgestelde vragen.

Wat is een hypotheek?

Een lening die je afsluit om een huis te kopen. Het huis dient daarbij als onderpand voor de geldgever.

Leg ik me niet enorm vast met het nemen van een hypotheek?

Als je vaak verhuist, is het niet verstandig je vast te leggen meteen huis. Met het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek loop je immers risico’s, want je legt je voor een lange tijd financieel vast.

Wat kost een hypotheek?

Voor een hypotheek betaal je rente, hoe hoog die is hangt sterk af van de geldgever, de soort hypotheek, de looptijd en uw persoonlijke omstandigheden. Daarnaast moet je elke maand een bedrag aan aflossing en/of verzekeringspremies betalen. Het totaal noemen we de hypotheeklasten.

Zijn er nog andere kosten bij een hypotheek?

Ja, er zijn nog een paar bijkomende, eenmalige kosten zie volgende vraag.

Waar bestaan die uit?

De geldgever berekent kosten voor bankgarantie. Je moet de notaris betalen voor de inschrijving van de hypotheek in het hypotheekregister van het kadaster. Een taxateur stelt een taxatierapport op, een hypotheekadviseur helpt je met de hypotheek, de aanvraag en de afwikkeling, NHG verstrekt een borgstelling aan de geldverstrekker.

Mag ik de hypotheeklasten aftrekken van mijn belastingaangifte?

Alleen de rente, en dat niet langer dan 30 jaar. De rente over een hypotheek welke is afgesloten voor andere doeleinden zoals een auto is niet aftrekbaar!

Hoeveel scheelt dat in mijn belastingaanslag?

Dat hangt ervan af welk belastingtarief je betaalt en welke hypotheekvorm je hebt gekozen. Maar de belastingaanslag valt altijd lager uit met hypotheek aftrek.

Hoe lang loopt een hypotheek?

De meeste hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar, maar korter of langer kan soms ook.

Kan ik naderhand het bedrag van mijn hypotheek verhogen?

Ja, dit kan bijvoorbeeld van pas komen als je de woning wilt opknappen.

Moet ik daarmee nu al rekening houden bij een hypotheek?

Als je dit al voorziet, is het verstandig bij het afsluiten van de hypotheek een hogere hypotheekinschrijving te doen.

Ik heb een flinke erfenis gekregen mag ik mijn hypotheek sneller aflossen?

Dat is altijd toegestaan. Afhankelijk van de geldgever kan er per jaar een bedrag van 10 tot 20 % van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij worden afgelost.

Voor welk bedrag kan ik een hypotheek afsluiten met mijn inkomen?

Dat hangt van de rentestand af en de normen vastgesteld door de overheid. Volgens een vuistregel: 3,5 maal je eigen bruto jaarinkomen.

Wat is er op tegen om het maximale bedrag te lenen dat je kunt betalen?

Houd er rekening mee dat de hypotheekrente die je moet betalen kan gaan stijgen en het inkomen niet.

Hoe berekent de geldgever mijn inkomen voor een hypotheek?

Dat wisselt, wij gaan hier bij hypotheek berekenen uit van de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Maakt het uit hoe oud ik ben voor een hypotheek?

Ja, je moet in ieder geval meerderjarig (18 jaar) zijn. Als je met pensioen gaat tijdens de looptijd, moet er rekening worden gehouden met het naderend pensioeninkomen.

Kan ik de aankoop van mijn huis voor 100% financieren met een hypotheek?

Vaak wel, het hangt voor een groot deel af van de marktwaarde van het huis, bedenk wel dat er meer kosten komen kijken die je uit eigen zak zult moeten betalen.

Wat is marktwaarde?

Dat is de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van vergelijkbare verkochte woningen.

Dus het hypotheekbedrag kan daarboven niet uitkomen?

Toch wel, de meeste geldverstrekkers gaan in bijzondere hypotheek berekenen gevallen tot 106% van de marktwaarde.

Heb ik dan nog eigen geld nodig?

Ja, de aankoopkosten van een bestaande woning bedragen zo’n 6% (kosten koper) hoger dan de koopsom kun je per 1 januari 2018 niet meefinancieren.

Wat nou als ik de hypotheeklasten niet meer kan betalen?

Hiertegen kun je je verzekeren, sommige verzekeraars bieden ‘betalingsbescherming’ aan, wanneer je arbeidsongeschikt raakt of werkloos, neemt een verzekeraar de hypotheeklasten geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening.

Welk hypotheekbedrag is verstandig?

Geldgevers zijn tegenwoordig behoorlijk royaal met hun hypotheken. Als u blindelings afgaat op het bedrag dat ze u willen lenen, rekent u zich snel rijk en loopt u een behoorlijk risico. Op den duur wordt een hoge maand last zwaar en u merkt pas na langere tijd dat er te weinig over blijft om gerieflijk te kunnen leven. Laat u altijd voorreken hoeveel u bruto en netto per maand zult gaan betalen voor uw hypotheek, dan kunt u zelf nagaan hoeveel u overhoudt voor andere zaken.

Uw inkomen

De geldgevers drukken de toegestane financieringslast uit in een percentage van het bruto inkomen, hoe hoger het inkomen, des te hoger het percentage dat u mag verwonen (woonlastenpercentage, tussen 22 en 33%). Komt u in aanmerking voor een hypotheek met NHG, dan gelden landelijke normen. Geldgevers hanteren voor hypotheken zonder NHG vaak royalere normen, vrijwel alle geldgevers houden ook rekening met het inkomen van de partner.

Financiële toekomst

De goeden stelregel voor hypotheek berekenen is lange tijd geweest dat u ongeveer drie keer u bruto jaarinkomen kunt aan hypotheek kunt krijgen. Tegenwoordig gaan de instellingen echter wel tot vijf keer de jaarinkomsten. En wanneer u dan bedenkt dat uw beiden inkomens volledig meetellen als u tweeverdiener bent en samen het huis wilt kopen, dan komt u op een vermogen. Soms kan dat handig zijn bij hypotheek berekenen.

Sommetje

Hoeveel eigen geld gebruiken we voor het eigen huis? Gezien de nieuwe belastingwetgeving zullen hypotheekadviseurs u zeker adviseren de hypotheek voor de eerste woning, die valt in box 1 (tot maximaal 52%) zo hoog mogelijk te maken, om het eindbedrag in die box zo laag mogelijk te maken. Met uw eigen geld, dat valt onder uw vermogen en bijgeteld moet worden in box 3 (1,2%) kunt u dan zoveel mogelijk rendement zien te maken. Het fictief rendement in box 3 is 4%, als u er meer mee behaalt, is dat zuivere winst. Laat u hierover goed adviseren bij het hypotheek berekenen.

Onderhandelen

Natuurlijk moet u goed om zich heen kijken voordat u met een hypotheekverstrekker in zee gaat. Verschillende offertes geven sterk uiteenlopende uitkomsten.

Welke hypotheek past het beste?

Een hypotheek staat niet op zichzelf. Persoonlijke omstandigheden vormen het uitgangspunt voor een goed hypotheekadvies. Wat voor de één een verstandige oplossing is is, kan voor de ander een onjuiste keuze zijn. Daarom is het op dit gebied zo belangrijk om een deskundige in de arm te nemen, uw hypotheek moet passen als een schoen.

Al met al is er tegenwoordig niet zoveel keuze uit hypotheekvormen. Naast de hieronder genoemde vormen, is er bijvoorbeeld ook nog een krediethypotheek. Dat maakt het er voor een ( toekomstig) huiseigenaar niet eenvoudiger op. Ook de nieuwe belastingwetgeving heeft gevolgen voor de keuze van uw hypotheek. Neem voor deskundig advies zeker contact op met uw adviseur. Hij kan u helpen met het aanvragen van offertes, fiscale vragen en het beoordelen ervan.

Krediethypotheek

Voor wie

Die de mogelijkheid wenst het hypotheekbedrag flexibel op te nemen en af te lossen en de mogelijkheid wil hebben afgeloste bedragen weer op te nemen.

Voordelen

Alleen rentebetaling over het opgenomen deel van de hypotheek Mag altijd tot 100% boetevrij worden afgelost. Afgeloste bedragen zijn altijd weer opneem baar. Variabele rente. Financiering tot 100% van de executiewaarde.

Nadelen

• Geen kapitaalsopbouw
• Geen constante maandlasten door wisselend uitstaand hypotheekbedrag en variabele rente.

Aflossingsvrije hypotheek (fiscaal niet toegestaan)

Voor wie

• Die geen maximale financiering nodig heeft
• Die niet wil aflossen maar wel maximaal fiscaal voordeel wil.

Voordelen

Maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd. Lage maandlasten omdat u alleen rente betaald. Financiering tot 50% van de marktwaarde.

Nadelen

• Geen kapitaalsopbouw
• Inbreng van eigen geld vaak noodzakelijk.

Lineaire hypotheek

Voor wie

• Die snel wil aflossen
• Voor degene die ouder is dan 41 jaar en een looptijd wil van 30 jaar.

Voordelen

• Snelle daling van de schuldrest
• Snelle daling van de maandelijks te betalen bruto hypotheeklast.

Nadelen

• Hoge aanvangslasten en geen maximale aftrek.

Annuïteitenhypotheek

Voor wie

• Voor degene die lage netto aanvangslasten wenst.

Voordelen

• Maandelijks bruto bedrag aan rente en aflossing blijft gelijk. Relatief lage netto lasten in de startfase.

Nadelen

• Fiscale aftrek vermindert naarmate de hypotheek langer loopt, daardoor stijgt de maandelijkse netto hypotheeklast in de loop der jaren langzaam maar zeker.

Gemeentelijke lasten

Te veel om te verwaarlozen. De huizenbezitter, maar ook de huurder, wordt jaarlijks verrast met een groot aantal lasten die door de gemeente wordt opgelegd. De duurste is ongetwijfeld de onroerend zaakbelasting. De andere lasten zijn onder meer voor energie (gas en elektra), afhalen en verwerken van huisvuil, water (verbruik en vastrecht), kabelaansluiting, rioolonderhoud, verontreinigingsheffing en waterschap. De kosten die u aan de gemeente kwijt bent, zijn afhankelijk van de gemeente waarin u woont.

Reinigingsdienst

De kosten van de reinigingsdienst kan de gemeente op twee manieren doorberekenen: via het reinigingsrecht of via de afvalstoffenheffing. Reinigingsrecht hoeft u alleen maar te betalen als u feitelijk van de reinigingsdienst gebruik maakt.

Afvalwater

Voor de zuivering van afvalwater en andere maatregelen in het belang van de waterkwaliteit betaalt u jaarlijks de verontreinigingsheffing. Voor woningen is wettelijk een vast bedrag vastgelegd, ongeacht de hoeveelheid afvalwater.

Rioolrecht

Voor de exploitatiekosten van de gemeentelijke riolering kan de gemeente rioolrecht heffen, er zijn maar weinig gemeenten in Nederland die dat recht niet heffen. In de meeste gemeenten wordt een vast tarief berekend, ongeacht het aantal bewoners of het watergebruik.

Waterschap

Jaarlijks betaalt u ook waterschapslasten, soms via de rekening van het energiebedrijf en soms op een andere manier. Het totaal aan waterschapslasten is opgebouwd uit de ‘ingezetenenomslag’ en de verontreinigingsheffing. Subsidies maken eigen woning aantrekkelijk Een eigen woning brengt woonlasten met zich mee, deze lasten kunnen soms aan de hoge kant zijn, vooral wanneer de woning hier en daar opgeknapt moet worden, gelukkig kent de overheid een aantal subsidies die in veel situaties de lasten een stuk draaglijker maken.

Energie

Voor energiebesparende voorzieningen zijn diverse subsidies mogelijk, zij het onder voorwaarden (voor woningen die gebouwd zijn vóór 1 januari 1991). De bekendste is de Stimuleringsregeling voor isolatiemaatregelen (muur, dak en vloerisolatie en isolerend dubbelglas) en Hoog of Verbeterd Rendementsketel.

Monumentenwoning

Bij een monumentenwoning is het ‘soort’ monument van belang. Is het een rijksmonument. een provinciaal of gemeentelijk monument valt het onder stads of dorpsgezicht? Al deze soorten monumenten kennen hun eigen subsidiemogelijkheden en regelingen.

Woningverbetering

Voor het verkrijgen van subsidies voor woningverbetering is men doorgaans afhankelijk van de gemeente. De gemeente wijst daarvoor speciale projecten aan. Voor de eigenaar en/of bewoner van zo’n geselecteerd huis is een projectmatige aanpak van de gemeente een aantrekkelijke manier om de woning weer in goede staat te krijgen.

Aanpassing voor gehandicapten

Ook bij het aanpassen van de woning voor een gehandicapte speelt de gemeente een belangrijke rol bij het verstrekken van subsidies. De subsidievoorwaarden kunnen per gemeente erg verschillen.

Nieuw erfrecht gunstiger voor ouders met eigen huis

Uw huis vertegenwoordigt een stuk vermogen. Maar wat moet er later mee gebeuren? Allereerst is van belang wat u zelf wilt en wat u voor uw eventuele partner geregeld wilt hebben, bijvoorbeeld via een testament. Vervolgens is van belang hou uw gezinssituatie eruit ziet: bent u gehuwd en zo ja, is dit in gemeenschap van goederen?

Nee? Als bij de nalatenschap een huis zit, tikt dat gauw aan en zal ieder kind over zijn erfenis successierechten moeten betalen. U moet in ieder geval overleg plegen met een notaris of belastingadviseur om te bezien of een bepaalde constructie de moeite waard is.

Geen testament

Als er geen testament is, gelden de wettelijke regels van het erfrecht. Het nieuwe erfrecht wordt in januari 2001 van kracht. Volgens het nieuwe erfrecht ontvangt de langstlevende na overlijden van echtgenoot of geregistreerd partner automatisch diens gehele nalatenschap.

Legitieme portie

De legitieme portie is het deel van de erfenis waarop het kind wettelijk recht heeft. Een kind kan altijd zijn legitieme portie opeisen, al zou per testament anders bepaald zijn of al zou het zijn onterfd.

Wilsrechten

De overgebleven ouder zou het er flink van kunnen nemen en de hele erfenis er doorheen kunnen jagen. De vordering aan de kinderen is in dat geval ook aan de goden overgeleverd. De ouder kan er gewoon over beschikken en alles opmaken. Wat gebeurt er als de overgebleven ouder opnieuw trouwt? En wat als zij dan overlijdt? In dat geval gaat de volle nalatenschap naar de langstlevende en dat is de nieuwe echtgenoot. Om dit probleem te ondervangen zijn in het nieuwe erfrecht wilsrechten geïntroduceerd.

Huis tijdens leven overdoen

Als er niets is geregeld, kunnen kinderen soms een aardige duit aan successierechten moeten betalen. Dat kunt u (deels) voorkomen.
U kunt overwegen tijdens uw leven het huis aan de kinderen te schenken, maar natuurlijk wel zo dat u erin kunt blijven wonen.
leder geval is verschillend en laat u hierover zeer goed voorlichten. Voor meer informatie kunt u terecht bij de Notaris.

Prettig gevoel: garantie op uw huis

Een eigen huis kopen is voor de meeste mensen de grootste aanschaf van hun leven. Een nieuw huis kopen is: straks een eigen dak boven uw hoofd. Een waardevol bezit. Het is ook: risico’s lopen. Niet iedereen beseft dat gaat er iets mis, dan kan dat een financiële ramp betekenen.
U moet dus ook stil staan bij de risico’s. Er komt nogal wat bij kijken bij het bouwen van en huis.

Bij nieuwbouw

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning is het belangrijk dat deze valt onder de bepalingen van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW ), en de woning is ingeschreven in het register van aangemelde woningen, vraagt hij voor u het GIW waarborg certificaat aan. Dit certificaat geeft, naast de waarborg dat de woning in beginsel zonder meerkosten wordt afgebouwd bij faillissement van de ondernemer, tevens de garantie dat de woning aan bepaalde bouwtechnische voorwaarden voldoet.

Opleveringsrapport

Bij oplevering van uw woning wordt een ‘opleveringsrapport’ opgesteld. Hierin staan de eventuele gebreken die u zelf of een deskundige geconstateerd heeft. De ondernemer moet ze binnen drie maanden verhelpen. Die drie maanden zijn de ‘onderhoudsperiode’. De GIW – garantie gaat in na die periode.

Hoe lange garantie?

De garantienormen van het GIW betreffen de eisen van het Bouwbesluit die van toepassing zijn en de prestatie eisen voor de verwarmingsinstallatie, warm water installatie, en overige onderdelen van de woning zoals omschreven in de garantie – en waarborgregeling. De garantie termijn bedraagt in het algemeen zes jaar. Voor ernstige gebreken aan de fundering, de hoofddraagconstructie en het casco, waardoor de bewoonbaarheid in het geding komt, is deze termijn tien jaar. Voor bepaalde onderdelen van de woning gelden kortere garantietermijnen.

Klachtenprocedure

Het GIW werkt met vier aangesloten organisaties die een deel van het werk uitvoeren. Deze organisaties zorgen o.a. voor: beoordeling van ondernemingen en bouwplannen inspecties op bouwplaats verwerking van aanvragen waarborgcertificaten klachtenbehandeling en bemiddeling Bij de organisatie waarbij ‘uw’ ondernemer is ingeschreven, moet u zijn in geval van een klacht, die niet naar uw tevredenheid door de ondernemer wordt opgelost. De aangesloten organisatie bemiddelt met als doel voor beide partijen een zo goed mogelijke oplossing te vinden. Lukt dit niet, dan is er de weg naar de arbitrage van het GIW.

Bindend advies

Het GIW beslecht de geschillen niet zelf. Dat doen de bindend adviseurs. Zij worden benoemd door het GIW, maar ze zijn volledig onafhankelijk. Heeft u een geschil met de ondernemer over gebreken en de GIW garantie, dan moet u bij de bindend adviseur zijn. Dat staat in de modelovereenkomst en in de garantie en waarborgregeling. De koper kan bindend advies aanvragen, maar ook de ondernemer heeft dat recht.

Extra zekerheid

U kunt eventueel nog een extra zekerheid inbouwen. In overleg met of met bemiddeling van uw adviseur kunt u een aankoopkeuring laten verrichten door een bouwkundige van Woningen Keurkoop of de Vereniging Eigen Huis. Voor de gebreken die na de keuring nog boven water komen, kunt u een garantieverzekering afsluiten.

Bij verbouwing

Bij verbouwingen kan ook het een en ander misgaan. De Stichting Bouw Garant biedt garanties op verbouwen en/of onderhoudswerk. Daarin komen de volgende onderwerpen aan de orde: financiering, verzekeringen en garanties, vergunningen, etc.

Aankoop en verbetering voordelig financieren

De Stichting Waarborgfonds Eigen woningen (WEW) biedt sinds 1995 de mogelijkheid om met Nationale Hypotheekgarantie een voordelige financiering voor een koopwoning af te sluiten. Per jaar kiezen hier ongeveer 60.000 huizenkopers voor. Daarnaast is het mogelijk om een lening met Nationale Hypotheekgarantie af te sluiten voor de financiering van achterstallig onderhoud en woningverbetering (NHG voor kwaliteitsverbetering).

Hoe? Voorwaarde is dat het huis inclusief bijkomende kosten niet duurder is dan EUR 236.607,14 en dient als hoofdverblijf. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notaris, makelaar, overdrachtsbelasting en herstel van achterstallig onderhoud en/of verbeteringen, dit bedrag wordt jaarlijks vastgesteld. Daarnaast speelt de hoogte van uw toetsingsinkomen een rol. Uw woonlasten mogen een bepaald percentage van uw inkomen niet overstijgen. Richtlijn is dat u ongeveer tussen de 3,5 en 4,5 keer uw bruto inkomen kunt lenen.

Wat doet de bank?

De financier beoordeelt aan de hand van vastgestelde normen en voorwaarden of u voor de garantie in aanmerking kunt komen. Daarbij wordt tevens uw kredietverleden gecontroleerd bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel. Als de aanvraag wordt gehonoreerd, wordt in de leningsovereenkomst vastgelegd dat het geld is verstrekt onder borgstelling van het waarborgfonds.

Wat is de rol van het fonds?

De Nationale Hypotheek Garantie bespaart u zorgen en geld te meer omdat u geen onverantwoord risico aangaat de Nationale Hypotheek Garantie houdt namelijk rekening met uw financiële armslag volgens normen opgesteld in samenwerking met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting en goedgekeurd door het ministerie van VROM zo krijgt u altijd een lening die bij u en uw inkomen past.

Kan dit in iedere woonplaats?

Ja alle gemeenten doen hieraan mee.

Kost het echt niets?

Voor Nationale Hypotheek Garantie betaalt u een eenmalige borgtochtprovisie van 0.45% van het geleende bedrag aan het waarborgfonds ‘de borgtochtprovisie’ is aftrekbaar van de belasting.

Tijdelijk dienstverband en flex-werk

Met ingang van 2000 is het voor mensen met een tijdelijk dienstverband gemakkelijker geworden om een hypotheek met hypotheekgarantie te krijgen. Bij tijdelijk dienstverband is een schriftelijke verklaring van de werkgever nodig dat deze bij ‘gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden’ de werknemer in vaste dienst zal nemen.

Wonen in een appartement: bijzondere verplichtingen

Als eigenaar van een appartement is uw situatie anders dan als eigenaar van een eengezinswoning. Bij een appartement moet u niet alleen denken aan een hoog flat gebouw, een appartement kan ook een beneden of boven woning zijn. U krijgt bij zo’n wooneenheid niet het eigendomsrecht op een huis, maar appartementsrecht, dat wil zeggen het recht op het exclusieve gebruik van een privé gedeelte en een mede gebruiksrecht van de gemeenschappelijke delen. n.

Akte van splitsing

Naast de normale papierwinkel voor een huizenkoper – koopakte, transportakte, hypotheekakte – is er voor de appartementskoper nog de akte van splitsing. Dit is het juridisch fundament van het appartementencomplex. De akte moet worden opgemaakt door de notaris en ingeschreven in de openbare registers.

De Vereniging van Eigenaren

De VvE moet voor de eigenaars de zaken van gemeenschappelijk belang regelen. Eén van de belangrijkste zaken is het zorg dragen voor de instandhouding van het totale gebouw. Dat betekent dat er moet worden bijgedragen in de gemeenschappelijke kosten van onderhoud, verzekering, en dat er een reservefonds moet zijn voor grote reparaties.

Grote verenigingen

Bij grote verenigingen wordt het bestuur meestal gevormd door een beroepskracht, een privé persoon of een bureau. Het bestuur wordt door de vergadering van eigenaars benoemd en zorgt voor de dagelijkse gang van zaken. De penningmeester beheert het geld en bestuursleden oefenen controle uit op lopende projecten. Op basis van de begroting die het bestuur maakt, stelt het ook de jaarlijkse bijdrage vast.

Slapende verenigingen

Kleine VvE’s werken vaak zo niet. Bijvoorbeeld een VvE met twee leden: de bewoner van het bovenhuis en die van het benedenhuis regelen het gewoon allemaal zelf. Een slapende VvE heeft echter meestal niet voor financiële middelen gezorgd, dus willen de bewoners samen iets oppakken, zullen ze toch eerst een potje moeten openen (per 1-1-2008 verplicht oprichten van Vve en aanhouden van een reservefonds).

Geen overlast veroorzaken

De gedragsregels gaan echter verder dan het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes. Zo moet een bewoner ervoor zorgen dat er geen verstoppingen in zijn sanitair ontstaan, s’ nachts harde muziek is ook taboe en er zijn ook verenigingen die bijvoorbeeld iets vastleggen over welke vloerbedekking mag worden toegepast.

Let op de lopende kosten

Het kopen en financieren van een appartementsrecht levert enkele bijzondere kosten op. De servicekosten bijvoorbeeld, ofwel de jaarlijkse bijdrage, zijn immers verplicht. In de bijdrage aan de VvE vallen: de vergoeding voor het werk van de bestuurder, uw periodieke bijdrage aan de algemene kosten,( schoonmaken, onderhoud, verlichting, liftinstallatie, warm water en cv installatie enzovoort) en het reservefonds.

Waarop letten bij het kopen van een appartement

Let bij kleinere VvE’s op of een eigenaar meerdere appartementen heeft waardoor hij een stemming kan domineren. Een verkenning van de financiële situatie is essentieel.Let vooral op het reservefonds van de VvE. Onderzoek of er grote financiële verplichtingen zijn. Onderzoek of er grote kostenposten in het verschiet liggen (notulen ALV). Vraag voldoende informatie bij aankoop.

Het koopcontract getekend en wat nu?

Een eigen woning, vooral als het de eerste eigen woning betreft, vraagt op vele fronten om oriëntatie en informatie. Op het moment dat u het voorlopig koopcontract hebt getekend, hebt u al een hele zoektocht naar de voor u geschikte woning achter de rug. U hebt, veelal in samenwerking met deskundige adviseurs, zich breed laten voorlichten over het type woning, de omgeving, de infrastructuur, et cetera. Maar na uw eenmaal genomen besluit over welke woning het moet worden,komen de meeste vragen op tafel. Sommige vragen (en antwoorden) houden rechtstreeks verband met de aanschaf van een eigen woning. Andere kwesties rond een eigen woning liggen niet direct in het schootsveld van uw aandacht of belangstelling, maar ze zijn wel belangrijk om er kennis van te nemen.

Wat de adviseur kan doen

‘Een huis kopen of verkopen kan ik heus zelf wel’, hoor je veel mensen zeggen. Dat er en brok kennis voor nodig is, heeft men niet altijd in de gaten. Maar om de zaak goed te laten verlopen is er wel degelijk kennis en ervaring nodig.

• Wat te doen bij een verkoop met ‘meldingsplicht’?
• Wat te doen bij aankoop met de plicht om zelf informatie in te winnen en onderzoek te verrichten?
• Waar moet u naar vragen, waar moet u op letten?

Bij aankoop

• Waar wil ik wonen?
• Wat voor soort huizen zijn in die buurt te vinden?
• Hoe groot is het verloop?
• Wat zijn de gemiddelde huizenprijzen daar?
• Hoever kan ik gaan in de onderhandelingen?

Allemaal vragen die voor een huizenkoper lastig zelfstandig uit te vinden zijn. Hij of zij beschikt immers niet over een informatie netwerk, of over de benodigde vakkennis, over tijd of onderhandelingsvaardigheden op dit gebied. In zee gaan met een goede adviseur is dus een voor de hand liggende keuze. Hij kan een afspraak maken voor een bezichtiging en u begeleiden, en dat gebeurt natuurlijk iets nauwkeuriger dan met alleen een vluchtige blik naar het interieur. Nuchter en zakelijk zet u met uw adviseur de voor en nadelen op een rijtje, dat helpt om u niet op een roze wolk te laten wegdrijven en zo op een miskoop af te stevenen.

Woningprofiel

Voordat u verder gaat met huis waar u een oogje op heeft laten vallen, moet u voor uzelf eerst een aantal zaken helder krijgen. Hoeveel kunt u besteden? Hoeveel wilt u uitgeven? Op welke maandlasten komt u daarmee uit? U moet vooraf goed formuleren wat uw woonwensen zijn, zodat u ook prioriteiten kunt stellen. Hoe belangrijk is bijvoorbeeld de grootte van de tuin voor u? Of hoezeer bent u gehecht aan een perfecte staat van onderhoud? Mag de badkamer niet helemaal uw smaak zijn? Aan welke kant wilt u de zon hebben?

Met uw ‘woningprofiel’ kunt u dan samen met uw adviseur aan de slag. De adviseur kan u dan zeggen of de vraagprijs van het huis van uw keuze reëel is. Hij of zij let daarbij op een aantal aspecten zoals de courantheid van de woning, de ligging, en de woonomgeving, de technische kant en allerlei overheidsregels zoals een woonvergunning of een bestemmingsplan. In het proces van onderhandelen en beslissen wordt u bijgestaan met advies. De adviseur kan inschatten wat haalbaar is en wat niet. Als de koop wordt gesloten, zorgt de adviseur voor een juridisch verantwoorde afhandeling.

Zoekopdracht

U kunt, als u van tevoren al redelijk uw wensen duidelijk hebt, natuurlijk ook een gerichte zoekopdracht geven aan een adviseur. Zeker wanneer u ver van uw huidige woonplaats een huis zoekt, of in een speciale wijk, is dit een goede methode. De adviseur voert die zoekopdracht uit op basis van reële gegevens. Aan de ene kant is dat een financieringsprofiel waarin uw financiële speelruimte is bepaald, aan de andere kant is dat een woningprofiel waarin al uw wensen zijn vastgelegd.

Bij verkoop

Ook de verkoop van een huis is maatwerk. Uw huis is anders dan dat van de buurman. De weg die in ieder geval iedere adviseur met u zal doorlopen, is het doorspreken van uw wensen en financiële mogelijkheden. Op welke termijn wilt u verhuizen, wilt u ook roerende goederen zoals kachels, vloerbedekking of gordijnen mee verkopen, voor welke prijs kan de woning de markt op?

De adviseur maakt informatie over uw huis die naar potentiële kopers kan worden gestuurd. Hij of zij zorgt voor de promotie in kranten, tijdschriften, of via andere media zoals internet of de lokale kabelkrant en bespreekt met u eventuele andere mogelijkheden om uw woning aan de man te brengen. Wat levert het simpele bordje ‘Te Koop’ bijvoorbeeld op? Wat doet een raamadvertentie? wellicht wilt u zelf een aantal taken zelf uitvoeren. Afspraken met kandidaat kopers worden door de adviseur begeleidt en het proces van bieden en tegen-bieden. Tijdens de afhandeling verzorgt de adviseur de contacten met de notaris en controleert de overdrachtsakte.

Nieuwbouw of bestaande bouw: controleer goed

Wanneer u voor een huis valt dan ziet u in hoofdzaak alleen maar de zonnige zijde. Uw adviseur zal u enthousiasme zeker niet temperen, maar op basis van zijn ervaring en kennis zal hij vast en zeker alle facetten rond het kopen van een huis met u doorspreken of al doorgesproken hebben. Soms kan het echter voorkomen dat er zich na de koop verborgen gebreken aan uw huis aandienen. Hoe u zich hiertegen kunt indekken en hoe uw rechtspositie in deze is, daarover gaat dit artikel.

De verkoper is verplicht volgens het burgerlijk wetboek u alle belangrijke informatie te geven over het huis dat hij aanbiedt. Hij dient alle rechten die op het onroerend goed liggen aan u te melden. Tevens garandeert de verkoper dat de woning alle eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn.

Indien de verkoper van de woning op de hoogte was van de aanwezige gebreken, of hij hoorde daarvan op de hoogte te zijn, dan had hij u hierover moeten informeren. Dit behoort tot zijn informatieplicht. Als hij dit heeft nagelaten, kunt u hem hierop aanspreken.
U kunt hem verzoeken de beperkingen op te heffen. Is dit onmogelijk, dan kunt u schadevergoeding eisen. In elk geval staat u sterker als u voor de koop zoveel mogelijk zelf heeft onderzocht en zoveel mogelijk aan verkoper heeft gevraagd.

Onderzoeksplicht koper

De wet beschermt de koper, maar u heeft ook plichten, en voorbeeld is de onderzoeksplicht. U moet informatie inwinnen over de bouwkundige staat van het huis. Als de verkoper u heeft verteld dat er onderhoud nodig is en u weet pas na de koop hoeveel een opknapbeurt gaat kosten dan kunt u de verkoper niet aansprakelijk stellen. Om zo’n situatie te voorkomen is het aan te raden een keuring te laten verrichten. Voor gebreken die u ook tijdens een inspectie niet had kunnen ontdekken, kunt u ook na de koop – de verkoper wel aansprakelijk stellen indien deze ervan wist en heeft gezwegen. Deze regeling zal waarschijnlijk vooral een rol spelen bij een eventuele bodemverontreiniging die het gebruik van de woning onmogelijk maakt (zie Bodemverontreiniging).

Blijkt de grondoppervlakte waar het huis op staat achteraf groter of kleiner dan door de verkoper opgegeven, dan kunnen hij én u daaraan geen rechten ontlenen. Goed kijken dus, ook bij het kadaster.

Nieuwbouwwoningen

Ook een nieuwbouwwoning kan gebreken hebben. Wat dan uw rechtspositie is, is afhankelijk van de overeenkomst die u gesloten heeft. Bij de koop van een nieuwbouwwoning zijn er eigenlijk twee overeenkomsten aangegaan. Namelijk een koopovereenkomst voor de grond, als die niet in uw bezit was, en een aannemingsovereenkomst voor de bouw van uw huis. Beide zijn vastgelegd in de koop- aannemingsovereenkomst, de bouwwereld hanteert verschillende modellen.

De consumentenbond heeft een modelcontract waarin de aansprakelijkheid voor gebreken is geregeld. Volgens dit contract kunt u bij opleveringen de tekortkomingen (gebreken, maar ook afwijkend uitgevoerde taken) in het opleveringsrapport laten vermelden; de bouwer moet ze dan uiterlijk binnen drie maanden herstellen.

Na de oplevering blijft hij zes maanden lang aansprakelijk voor alle in die tijd optredende tekortkomingen, ook die u na oplevering over het hoofd gezien heeft. Dat heeft een goede reden, want in de korte duur van de oplevering ( meestal maar een uur) kunt u onmogelijk nagaan of alles precies zo is uitgevoerd als was afgesproken. Vervolgens is de aannemer vijf jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken. Onvolkomenheden die de constructie aantasten kunnen tot twintig jaar na de oplevering op de aannemer verhaald worden.

Bodemverontreiniging komt nog maar zelden voor

Er is de laatste jaren veel geschreven over bodemverontreiniging, maar de kans dat uw huis op verontreinigde bodem staat is nagenoeg nihil. Bij oudere huizen kan het soms nog voorkomen dat er een olietank in de tuin begraven ligt. Bij nieuwbouwhuizen moet de bouwer sinds 1993 voldoen aan allerlei wettelijke verplichtingen, zoals bodemonderzoek.

Uw rechten

De ontdekking van mogelijk vervuilde grond gebeurt meestal pas na de eigendomsoverdracht. Als de verkoper het heeft verzwegen, kunt u hem alsnog aansprakelijk stellen. Belangrijk is wel dat in de modelkoop/aannemingsoverdracht ontbinding van de overeenkomst na overdracht onder bepaalde voorwaarden mogelijk is.

Aanpak en oplossingen

Wanneer u denkt dat de grond waarop uw huis staat, vervuild is of u vermoedt dat er een oude olietank in uw tuin ligt, dan kunt u bij de afdeling Milieuzaken of Bodem van de provincie nagaan of uw perceel voorkomt op de inventarisatielijst van verontreinigde percelen.

Bodemonderzoek

Wanneer u vermoedt dat de grond vervuild is, vraag dan de gemeente of provincie om een bodemonderzoek. Hiervoor zijn concrete aanwijzingen nodig. De Stichting Nederland Gifvrij geeft adviezen over bodemvervuiling en sanering. Wanneer u geen bewijzen heeft, maar de bodem toch wilt laten onderzoeken, zijn er particuliere onderzoeksbureaus.

Voor de particuliere eigenaar/erfpachter zijn van groot belang:

• Saneringsbevel: zo’n bevel kan ook een eigenaar krijgen, wanneer het gevaar of schade voor mens of milieu dreigt, tenzij hij aantoont dat hij onschuldig is
  Aankoopregeling door gemeente: de onschuldige eigenaar kan in sommige situaties verlangen dat de gemeente het huis koopt voor een redelijke prijs. Hieraan zijn wel allerlei mitsen en maren verbonden
• Kostenverhaal: als de overheid besluit zelf de sanering ter hand te nemen, kan zij proberen de kosten te verhalen, eerst bij de veroorzaker, dan bij de eigenaar.

Olietank

Tegenwoordig verplicht de overheid eigenaars om maatregelen te treffen om bodemverontreiniging ten gevolge van die tanks te voorkomen. Is er in een gemeente een ‘actie tankslag’ dan worden bewoners verplicht binnen een bepaalde periode de tank onschadelijk te laten maken. Dan is er vaak sprake van subsidie.

Stichting Nederland Gifvrij

Meer informatie over bodemverontreiniging kunt u krijgen bij de Stichting Nederland Gifvrij. Deze stichting geeft de brochure ‘Verhuizen en gif’ uit. Ook geeft deze stichting een handleiding voor burgers uit om zelf de resultaten van verricht bodem onderzoek te beoordelen.
Dit zijn natuurlijk niet alle vragen en antwoorden, helaas kunt u meer vragen bedenken als wij antwoorden klaar hebben, daarvoor is een ‘persoonlijk gesprek’ en een ‘persoonlijk advies’ onmisbaar, hierbij zorgen we dat zaken die betrekking hebben op u en bij u passen worden afgestemd op uw uw situatie.

En het boekje met alle vragen (die wij konden bedenken) krijgt u natuurlijk mee.

Je hebt alles gelezen en je wilt graag een kennismakingsgesprek met ons? Je bent van harte welkom! Vul snel het contactformulier in en we zetten graag op het afgesproken tijdstip een vers kopje koffie of wat jij lekker vind voor je klaar.